出租住房时常同时收取首月租金和押金。是否属于租金收入，不能只看转账备注，而要结合合同中的返还义务、实际用途和最终结算。财产租赁所得按一个月内取得的收入为一次，因此押金一旦实际转抵租金，还要记录对应月份。
三种处理分别留什么证据
| 实际处理 | 核对重点 | 资料 |
|---|---|---|
| 到期全额退还 | 合同明确担保用途、无抵租事实 | 收取与退还流水、退租结算单 |
| 转抵最后一个月租金 | 抵租金额和对应月份 | 补充约定、双方确认、租金台账 |
| 用于损害赔偿或不退 | 不退原因与款项真实性质 | 验收记录、维修凭证、结算协议 |
案例：3000元押金后来抵末月租金
假设月租3,000元，签约时另收可退押金3,000元；合同到期时双方书面确认，押金不再退还，直接抵作最后一个月租金。出租人应在台账中把“收押金”和“转抵租金”分开记录，并将转抵的3,000元对应到最后一个租赁月份。
若该月没有可扣税费、转租租金或修缮费，单就财产租赁所得法定费用演示：每次收入不超过4,000元，费用减除800元，应纳税所得额为3,000−800＝2,200元。住房租赁所得按暂减10%税率估算，个税为2,200×10%＝220元。实际申报还应结合当地征管方式核对。
押金部分扣除维修费时不要直接当租金
例如3,000元押金中以真实维修费用扣除800元、退还2,200元，应保存退租验收、损坏照片、维修凭证、付款记录和双方结算。款项究竟属于租金、赔偿或其他性质，应按事实与主管税务机关口径确认，不能因为“不退”就机械套用租金公式，也不能没有凭证便自行冲减出租收入。
按月台账：收押金与转抵租金要分两次记录
| 日期 | 台账记录 | 税务核对 |
|---|---|---|
| 签约收款日 | 可退押金3,000元 | 保存返还义务，不直接改写为当月租金 |
| 租赁期间 | 每月租金3,000元 | 按每月取得租金分别归集收入与凭证 |
| 退租结算日 | 押金3,000元转抵末月租金 | 书面确认对应月份，避免漏记或重复记租金 |
若合同写“押一付三”，首日银行流水可能一次收到12,000元，其中9,000元是三个月租金，3,000元是可退押金。台账应拆成两类款项；三个月租金也应标明各自对应月份，不能因为同日到账就把押金和全部租金当成一个月的一次所得机械计算。
房东资料清单
- 租赁合同中租金、押金、返还条件和抵租条款；
- 押金收取、退还或转抵的银行流水；
- 退租验收单、双方结算确认和补充协议；
- 涉及维修或赔偿的照片、发票和付款记录；
- 按月租金台账及申报、完税记录；
- 一次收取多月租金时，各月租金归属和押金余额明细。
避免混淆：本文讨论出租人取得款项的所得核对，不是承租人住房租金专项附加扣除资格说明。
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