房东按租期核对合同租金、中介结算单、服务费与银行净到账的流程图
中介代收时，把合同约定、应收租金、代扣服务费和实际到账拆开，才能清楚解释差额。

中介代收租金时，房东看到的银行到账往往已经扣除了服务费，或混有押金、退款和跨月结算。申报前不要只截取一条入账流水，而要让合同、结算单和资金流水能相互对应。

先把四类款项分开

  1. 合同租金：租期、租金标准、支付周期、收款主体和代收约定。
  2. 押金与退款：押金通常不等于当期租金；退租、减免或补收应留存原因和日期。
  3. 中介服务费：保留服务合同、账单或结算单，清楚显示由谁承担、何时扣取。
  4. 实际到账：银行流水或平台提现记录，要能回溯到对应的租金结算期。

可复核案例：为何合同额和到账额不同

假设某套住房三个月合同租金为每月 6,000 元，中介按约定代收后扣取 1,500 元服务费，期间没有退款或押金收支。为核对资金流水，可先列出：

三个月代收后实际到账（核对用）6,000 × 3 − 1,500 ＝ 16,500 元

18,000 元是合同约定的三个月租金，1,500 元是中介服务费，16,500 元是本例的资金到账数。三者不能互相替代为唯一的税务口径；具体计税和申报应按房屋所在地现行规定、实际合同和主管税务机关要求确定。

再按租期做逐月台账

即使中介一次结算三个月，也应先按合同所属期列账：第1月至第3月每月应收租金6,000元，三个月合计18,000元；1,500元服务费另列费用栏，16,500元记入本次净到账栏。这样可以同时解释“合同为什么是18,000元”和“银行为什么只收到16,500元”，也避免把一次到账日期误当成全部租金所属月份。

扣除边界：本例减去服务费只用于资金勾稽，不代表1,500元当然可以在个人所得税前全额扣除。财产租赁所得允许扣除项目及凭证要求，应按现行税法、房屋所在地申报口径和主管税务机关确认。

申报或咨询前资料清单

资料用来核对什么常见遗漏
租赁合同及补充协议租期、租金、代收和押金约定续租或调价未留书面记录
中介委托与结算单服务费、代收周期、扣款主体只保留银行净到账
银行或平台流水每期实际收付时间和金额跨月结算没有标注所属租期
收据、发票和退款记录租金、押金、减免与退租处理把押金或退款混入当期租金

不要忽略属地差异

个人取得财产租赁所得，存在扣缴义务人时可由扣缴义务人按规定代扣代缴；没有扣缴义务人或具体办税事项有特殊规定时，办理地点、资料和税种可能还受房屋所在地要求影响。先在本地电子税务局或向主管税务机关核对，再按真实资料申报。

合规提醒：不要用虚构服务费、倒签合同或拆分收款来改变申报结果。本文只提供资料整理和对账思路，不构成对任何具体税额或申报方式的结论。

延伸阅读

个人出租住房个税怎么算？ · 出租住房申报资料清单 · 押金转租金的时间边界 · 房屋出租个税计算器

从6,000元合同租金桥接到5,500元到账

项目金额台账位置
合同月租6,000元租赁收入应收
中介服务费-300元费用及凭证栏
代收物业费-200元代收代付单列
房东净到账5,500元银行流水
净到账 = 6,000 − 300 − 200 = 5,500（元）

5,500元不能直接当作合同租金，也不能仅凭中介结算单把300元和200元都自动作为税前扣除。应分别核对费用性质、合法凭证和当地征管口径。

中介月结单至少包含七项

  • 房源、租客与对应租赁月份；
  • 合同应收租金与实际收款日期；
  • 中介服务费名称、金额和发票；
  • 物业、水电等代收代付明细；
  • 押金余额、退款或抵租状态；
  • 房东净到账及银行回单；
  • 未收、退款和跨月调整项目。

租赁资料清单 · 押金处理 · 空置期台账 · 财产租赁计算器

官方依据

《中华人民共和国个人所得税法》第三条、第六条和第十二条 · 《个人所得税法实施条例》

发布时间：2026-08-17；政策核对日期：2026-09-28。实际适用以现行有效政策、房屋所在地申报系统和主管税务机关口径为准。