个人出租商铺、写字楼、车位等非住房取得的租金，通常按财产租赁所得计算个人所得税。它与出租居民住房的关键差别是：非住房适用 20% 比例税率；实际计算前仍要先判断每次收入、法定费用以及有凭证的修缮费用。
先确认是否属于“非住房出租”
本文只讨论个人出租非住房的个人所得税计算思路，例如商铺、办公用房等。房屋实际用途、租赁主体、是否转租及当地征管口径会影响申报；居民住房请阅读个人出租住房个税怎么算。不要仅凭合同标题或租客用途自行改变所得项目。
计算公式：先算应纳税所得额，再乘 20%
个人所得税 = 应纳税所得额 × 20%应纳税所得额 = 租赁收入 − 可扣税费 − 符合条件的修缮费 − 法定费用财产租赁所得每次收入不超过 4,000 元时，法定费用为 800 元；4,000 元以上时，法定费用为收入的 20%。连续出租的“每次”通常按一个月内取得的收入理解。出租过程中由纳税人负担、且能提供有效准确凭证的实际修缮费用，每次扣除不超过 800 元；未扣完的部分可按规定留待下一次继续扣除。
5000 元月租案例：每一步都可复核
假设李先生当月出租一间商铺，收取租金 5,000 元；不考虑可扣税费、转租租金和修缮费用。因收入超过 4,000 元，法定费用按 20% 计算：
- 法定费用：5,000 × 20% = 1,000 元；
- 应纳税所得额：5,000 − 1,000 = 4,000 元；
- 个人所得税：4,000 × 20% = 800 元。
若当月另有一笔由李先生承担、并能提供有效准确凭证的修缮费 1,200 元，按每次 800 元限额先扣 800 元，则应纳税所得额为 5,000 − 800 − 1,000 = 3,200 元，个税为 3,200 × 20% = 640 元。剩余 400 元并非自动消失，应按规定在后续符合条件的收入中继续核对扣除。
补入税费后的案例：避免把“可扣项目”重复减两次
仍以当月租金 5,000 元为例，假设出租人缴纳并留存凭证的相关税费为 100 元，并承担有凭证的修缮费 1,200 元。修缮费当次最多先扣 800 元，因此顺序是：
扣除法定费用前余额 = 5,000 − 100 − 800 = 4,100 元法定费用 = 4,100 × 20% = 820 元应纳税所得额 = 4,100 − 820 = 3,280 元个人所得税 = 3,280 × 20% = 656 元该案例用的是“先扣与出租有关的税费和符合条件的修缮费，再按余额计算法定费用”的核对顺序。修缮费余额 400 元应单独登记，避免下次收入中忘记续扣或已扣项目重复扣除。
4000 元以下案例：为什么不是扣 20%？
假设当月租金为 3,600 元，且不考虑其他可扣项目：法定费用是固定 800 元，不是 3,600 × 20%。因此应纳税所得额为 3,600 − 800 = 2,800 元，个税为 2,800 × 20% = 560 元。
申报前资料清单
- 租赁合同、补充协议及每期实际收款记录；
- 房屋或不动产权属资料，以及能说明出租用途的材料；
- 纳税人承担的相关税费凭证；
- 由纳税人承担的修缮合同、发票或其他有效准确凭证，并单独记录尚未扣完金额；
- 转租情形下，向原出租方支付租金的合同和支付凭证；
- 线上或线下申报记录、完税凭证与当地税务机关的反馈材料。
出租用途和资金流怎样交叉核对
| 核对对象 | 先看什么 | 避免的错误 |
|---|---|---|
| 出租用途 | 合同约定、交付用途和实际使用资料 | 把非住房误按居民住房税率处理 |
| 租金收入 | 每月合同租金、银行流水、代收记录 | 只按净到账金额申报 |
| 修缮费用 | 由谁负担、凭证金额、当次已扣金额 | 无凭证扣除或跨期重复扣除 |
| 申报结果 | 纳税申报表与完税凭证 | 只留合同、不留已申报记录 |
常见误区
- 把住房 10% 税率用于商铺：居民住房和非住房适用口径不同，应先核实实际出租类型。
- 把修缮费全部一次扣完：修缮费用需要由本人承担且有有效准确凭证，并受每次 800 元限制。
- 只看到账金额：应以合同、收款、税费和申报记录拆分核对，而不是用净到账金额直接套公式。
- 忽略地方征管要求：申报期限、税费处理和资料要求可能需要结合不动产所在地的公开口径确认。
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官方依据
按你的数据估算
录入收入和费用前，先用本文清单核对合同、凭证和出租用途。